張麗問答園地(二十七)

張麗問答園地(二十七)

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問：現在是否是投資房地產市場的好時機？
答：現在房價好，利息低，確實是買来自住的好時機。对于普通人來説，我認爲投資房產比投資股票好。不過，我建议他（或她）們與其投資當前動蕩不定的房地產市場，不如先做一些保本的投資。尤其是投資市場上可供投資又安全的金融产品，例如本園地上幾期所說的固定指数年金，普通人都可以購買，而且面對當前的金融海嘨，不必擔憂股市指数的下降對本金價值產生負面影響，反而當股市反彈上升時，又可以享受到股市指数成長造成的盈利。至於投資房地產市場，要清楚地看到，那是一項有风險的投資。雖然我認爲投資房產比投資股票好，但如果你買房只是希望价格上升，誤以爲“房價只漲不跌”而不去了解租金的水平，那麽风險就會更高。因爲房價有漲有跌，況且目前是否到了最低点還很难说。實際上，市場的價格永遠是在波動的，否則就沒有市場價格可言。既然市場的價格是波動的，那麼誰有理由假定某種商品的價格會只漲不跌呢。既然市場的價格沒有只漲不跌，房地產作為一個市場，它的價格同樣也是不可能只漲不跌。只不過，由於房地產生產的週期性及產品的特殊性，它的價格上漲與下跌波動幅度會長一些，或上漲或下跌的時間會久一些而已，但根本上是不存在房地產的價格只漲不跌的。現在正值投放可減稅延稅退休金的時候，我們首先應投放好退休金，然後再考慮投資房地產市場。

問：爲什麽說“房地產投資是一項有风險的投資”？
答：這次次貸危機的導火綫是房屋價格下跌。房價下跌是這次次貸危機的根本原因。因为房屋是貸款的抵押品，而在这次次貸危機中，抵押品的价值下降了。其實，這次次貸危機就是建立在“房價只漲不跌”的前提上。縱觀世界經濟史，幾乎每一場經濟危機及金融危機的發生都與這個假定有關。但這個假定根本上就不成立。上個世紀90年代日本的房價只漲不跌的神話，不是在一夜之間就消失了？1997-2003年香港的房價不就下跌了70%？所以說，“房地產投資是一項有风險的投資”。美国知名教授兹维·博迪教授在接受廣州日報記者採訪時說：“我不认为你们（中国人）应该投資美国的房地產市場，日本就是這麽做的，但最后損失惨重。因为对美国的房地產市場，美国人更了解，不应该投資美国人更了解的市場。”即便是對美国的房地产市场很了解的美国房地產大亨，例如Donald Trump,曾幾何時不也因爲投資房地產而弄得焦頭爛額？因此從某种意義上可以說，房地產投資是风險很高的投資，甚至有時其风險不亞于股市。